Как подобрать участок
Также нельзя обойтись без минимального ознакомления с другими юридическими моментами, которые влияют на решение о покупке земли для строительства дома. Опираясь на знания специалистов и опыт других людей, можно быстро, без повторения чужих ошибок и с большой выгодой для себя, пройти все необходимые для приобретения и оформления участка этапы.
Категории земель, виды разрешённого использования.
Существует 7 категорий земель (КЗ) и более 100 видов их разрешённого использования (ВРИ), но построить дом для круглогодичного проживания можно только в нескольких случаях. Во-первых, участок должен относиться к категории населённого пункта или к землям сельскохозяйственного назначения. Во-вторых, он должен иметь один из четырёх видов разрешённого использования: индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ), ведение садоводства и дачное строительство.
ИЖС. На участке можно возвести частный дом этажностью не выше трёх. Такой дом получает конкретный адрес, в нём можно получить прописку. Владелец имеет право на проведение необходимых коммуникаций и получение коммунальных услуг, а также доступ к экстренным оперативным службам. Из минусов можно выделить: повышенный земельный налог в случае, если в течение трёх лет собственник, являющийся юридическим лицом, не начал возводить дом. Для физических лиц повышения не грозят.
ЛПХ. На нём можно возвести жилую недвижимость, но это не является обязанностью владельца, так что простой в 3 года ни к чему не приведёт. Существуют льготы для отдельных категорий граждан при покупке земель данной категории. Но владельцы ЛПХ могут быть вынуждены оплачивать проведение дорог и коммуникаций за свой счёт.
Садоводство. Данные участки заметно дешевле, чем земли ИЖС. На них можно строиться без необходимости согласования проекта дома с местными региональными властями, достаточно воспользоваться упрощённым порядком оформления права собственности. По крайней мере, так будет до 1 марта 2021 года, пока действует т.н. дачная амнистия. В населённом пункте или за его пределами, если вы построили дом для постоянного проживания, в построенном жилом доме на ней можно оформить регистрацию и прописку. Из минусов: не всегда существует возможность для проведения коммуникаций, а если она и есть – их придётся оплачивать из собственного кармана.
Дачное строительство. Принципиальных отличий от земель для ведения садоводства в отношении строительства дома и регистрации в таких участках нет.
Категории земель, виды разрешённого использования.
Виды обременений на земельный участок.
Обременение участка – это ограничения, из-за которых собственник не может полноценно реализовать свои права относительно своей земли. Обременение необходимо для защиты прав третьих лиц: арендаторов, кредиторов, держателей залогов. К примеру, такой клочок нельзя подарить, продать или обменять без предварительного согласования с инстанцией, которая ввела ограничение. Все данные относительно обременений фиксирует и собирает Росреестр.
Существует достаточно большое количество видов обременений. Мы кратко опишем лишь те, с которыми может столкнуться среднестатистический собственник, желающий приобрести участок для строительства загородного дома.
Аренда. Приобретая такую землю, вы обязуетесь учитывать права арендатора на временное пользование участком. Вы, как новый хозяин, получаете право на получение арендных платежей до окончания действия договора. Последний можно расторгнуть досрочно – на основаниях, прописанных в нём, но иногда это может оказаться затруднительным.
Сервитут, частный и публичный. С обременением такого типа вам придётся выполнять установленные предыдущим собственником соглашения. В частном случае, например, вы будете обязаны дать проход к соседнему участку. А в публичном, скажем, предоставить доступ к водным ресурсам через свой участок. Может быть и такое, что через участок проходит газопровод, или идёт линия электропередач – а это источник постоянного обременения. В остальном вы можете распоряжаться такой землёй как полноценный владелец.
Залог. Может случиться так, что в качестве залогового обязательства в отношениях с кредитором бывший собственник использовал свой участок. В таком случае вы получаете участок по договору, в котором самостоятельным участником является залогодержатель. Идеально, когда цена сделки уменьшается на сумму залогового обязательства.
Виды обременений на земельный участок.
Проверка земли на обременение.
Перед заключением сделки обязательно проверьте, есть ли на участке обременение. Существует несколько способов проверки, но в конечном счёте все сведения поступят к вам из ЕГРН, как публичного источника. Можно обратиться в ближайшее отделение Росреестра или в МФЦ, можно направить запрос по почте – каждый из вариантов обойдётся в 750 рублей. Электронная же выписка обойдётся в 100 рублей, и чтобы её сделать, нужно сделать запрос из ЕГРН на сайте Росреестра. Есть и другие сервисы – они немного дороже, но и удобней, например, ktotam.pro. Документы, необходимые для запроса: адрес надела и его площадь, или кадастровый номер. К слову, так вы убедитесь, что участок действительно существует и соответствует положению на кадастровой карте.
Как снять обременение с участка.
Главное условие прекращения обременения – снятие соответствующей записи в реестре недвижимости. Для этого необходимо обратиться в отделение Росреестра с документами, подтверждающими выполнение условий или прекращение обязательств, лежащих в основе ограничения. Подтверждением в каждом из описанных случаев будет конкретный соответствующий документ.
Например, судебный акт можно отменить только по отдельному запросу; обременение в силу ипотеки аннулируется с помощью справки из банка об отсутствии задолженности; сервитут может быть расторгнут по инициативе сторон договора, либо же на основании нарушений обязательств другой стороны; ограничение в связи с арендой снимается либо при окончании определённого, заранее установленного периода, либо при преждевременном расторжении договора аренды.
Источник: mechtaevo.ru
