Как выбрать землю для дома
Определитесь с предназначением дома.
Пока у вас еще нет участка, не торопитесь выбирать проект. Выбор земли – это важный шаг, и от него многое зависит. Будущий дом вполне может не соответствовать участку, а участок не позволит построить то, что задумали. Приступая к поиску, сначала определимся с целями использования:– Сезонный дачный дом.– Круглогодичный дачный дом.– Дом для постоянного проживания с регулярными поездками в город.– Дом для постоянного проживания без привязки к городу.
Разбираемся с терминами: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП.
Независимо от того, нужно ли вам круглогодичное жилье или сезонный домик, строительство жилого дома возможно только на земле с Видом Разрешенного Использования (ВРИ): «для сельскохозяйственного использования» и «территория жилой застройки». Другими словами, земля должна попадать под такие категории как: земли сельскохозяйственного назначения (ЛПХ, садоводство, животноводство и дачное хозяйство) и земли населенных пунктов (ИЖС). Подробно все 13 групп видов развешенного использования земель описаны в официальном ПРИКАЗЕ МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ РФ от 1 сентября 2014 года N 540 (с изменениями на 4 февраля 2019 года) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Отличаются земли инфраструктурой, процедурой оформления документов, ограничениями застройки и налоговой нагрузкой. Налог на земли сельхозназначения ниже по ставке, но на них труднее получить разрешение на строительство и регистрацию.
Разбираемся с терминами: ИЖС, ЛПХ, СНТ, ДНП.
Где искать участок?
Лучший способ выбрать землю – самостоятельные поиски на бесплатных сервисах (Авито, Циан, Яндекс недвижимость, Домофонд и т.п). Не выходя из дома, можно выбрать подходящие параметры от цены до наличия собственного пруда, очертить необходимую зону поиска на карте и посмотреть фото. Помните, что любой участок, с которым можно заключать сделки размежеван и оформлен, а значит имеет кадастровый номер. Это не просто гарант его существования, это способ самостоятельно узнать о нем все. Великолепные предложения по сказочным ценам без кадастровых номеров – чаще всего приманка.
С помощью публичный кадастровой карты (свободный доступ в сети интернет), вставив номер в строку поиску, вы получаете информацию об участке, с привязкой ко всем известным картам и снимкам со спутника. Изучайте категорию, вид разрешенного пользования, границы, соседние объекты, дороги и транспортные развязки, а также сведения о владельце и последние действия с участком, можете даже заказать для себя выписку из единого государственного реестра недвижимости. Цена услуги от 100 руб.
По вашему запросу в интернете, кроме публичных объявлений, выйдет еще масса предложений от коммерческих коттеджных поселков или риелторских агентств. Критериев выбора здесь нет, хотите особых условий для жизни – вы их найдете. Все зависит от того, насколько сильно вас «зацепила» реклама. Главные советы – не бросаться на низкие цены, чувствовать агрессию и давление, проверять документы и юридическую чистоту компании.
Где искать участок?
Что нужно узнать у продавца по телефону?
Цена и торг. Участок. должен стоить в пределах 20-30% от предполагаемой стоимости будущего дома.2. Вид разрешенного использования.3. Местонахождение. Этот фактор будет значим в зависимости от целей загородного дома и частоты поездок.4. Выписка из ЕГРН, межевой план, кадастровый номер, информация об обременениях и ограничениях по сделкам, примерное время регистрации. Кадастровая стоимость земли, налоговая нагрузка.5. Коммуникации. Элементарная возможность и перспективы подключения. Свет, газ и вода – живые организмы дома и без них возможно построить только шалаш из листьев.6. Состояние земли.7. Развитость инфраструктуры.
Если ответы вас устроили – самое время осмотреть будущий надел.
Меньше всего, на чем нужно экономить – это участок, геология и фундамент!
Девять критериев оценки земельного участка.
Уже по пути, откинув первое впечатление от рассказов продавца, прислушайтесь к своему состоянию, оно не должно вызывать тревоги. Продолжайте записывать заметки внутреннего голоса на протяжении встречи. Если же вам кажется, что нашли мечту, охладите пыл и, вооружившись нашими советами и холодным аналитическим расчетом, изучайте участок детально.
1. Удаленность от города.Логика выбора предельно проста – участок должен быть наиболее близок к тому месту, куда чаще всего нужно выезжать. Цена земли ближе к городу дороже, но со временем выигранные 5-10 км компенсируют эту стоимость экономией на топливе и лишними часами, проведенными с близкими, а не с «баранкой».
Не стоит полагаться на личное авто. Учтите доступность общественного транспорта и время в пути от «двери до двери». Если оно занимает более 2 часов, то примите факт неотвратимости ежедневного испытания, которое отберет у вас львиную долю жизни.
У участков в городской черте есть существенный минус. Муниципалитет вправе забрать землю для нужд города и снести дом. Тщательно смотрите генеральный план застройки, изучайте кадастровые карты, узнайте, не планируется ли вблизи возведение нужных городу ТЦ, стоянок или многоэтажек. Минимальное расстояние от города для покупки участка – 3-5 км.
Уточните в Департаменте имущественных и земельных отношений (ДИЗО) не попадает ли земля под территории водоохранных зон, заповедника или в зону отчуждения линий электропередач.
2. Коммуникации: вода, свет, газ. Если вы хотите быть Робинзоном, первопроходцем или отшельником, пропустите это пункт. Для всех остальных сети на участке – это главное! Снова обратимся к разнице цены. Участок с оснащением будет дороже на 15-25%, но в этом случае однозначно лучше переплатить, чем производить электричество на своем генераторе, ждать подключение годами, бегать по инстанциям, вести сеть, готовить проекты. Если до ближайших опор электропередач не более 500м, то подключение не составит труда. Стоимость услуги около 500 рублей в ближайшей электроснабжающей организации. Процесс может затянуться до полугода, но это по закону.
Задайте вопрос о мощности электричества. Для дома от 150 м.кв. необходимо не менее 10 кВт – 15 кВт мощности. Смотрим и оцениваем внешний вид сети. Старые, оборванные провода и ветхие столбы – жди проблем, перебоев и потерь ресурсов.
Насчет водоснабжения все проще. Идеально, если есть центральный водопровод. Но достаточно колодца или перспективы бурения скважины с пригодной для питья водой, не залегающей на глубине более 110 м. Если скважина глубже, это влечет за собой большие штрафы. Не лишним будет сделать прогноз воды, минимум спросить о ее качестве у соседей, заглянуть в их колодцы, чем потом вкладываться в фильтрацию.
Газифицированный участок сам по себе уже подарок, но отсутствие газа мало кого пугает. Главное, обратить внимание на газовую трубу, не проходит ли она посередине участка. Это создаст трудности с разрешением на строительство, ведь строить дом можно не ближе 5 м от трубы.
Вопрос канализации не так весом. Он решается септиком, который и перерабатывает нечистоты в техническую воду. Опасайтесь другого, не течет ли ручеек характерного черного цвета через ваш участок. Недобросовестные соседи в целях экономии вполне могут устроить импровизированное водоотведение прямо на вашей земле.
Если вас устраивает, что коммуникации планируются в обозримом будущем, то хотя бы убедитесь в достоверности этого обещания.
3. Развитость инфраструктуры. Какой бы красоты ни был участок, рядом необходимы цивилизационные блага. Опуская мысль об отшельничестве, убедительно просим не экономить на удобстве. А вот что именно необходимо – школа, спортивные секции, больница, участковый, банки или магазины – об этом стоит подумать заранее, прокрутить в голове жизненные ситуации и мысленно проложить маршрут к каждому пункту.
4. Площадь и размеры. При выборе размера и площади ориентируемся на свои планы по будущему дому. Построить можно и на 2 сотках, но по опыту строительства скажем честно, дом даже на 4 сотках – это редкость, а прописка выдается на участке от 3,5 соток. Рассчитываете приблизительно 1/10. Например, для дома 10*10 м вполне достаточно 10 соток земли. Лучше приобретать участок с небольшим запасом. Не исключено, что позже захочется расширить зону отдыха, сделать площадку для детей, бассейн или баню.
Идеальная форма участка стремится к квадрату или прямоугольнику. Проектируя дом, нужно учитывать требования СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные» и правильно расположить его на участке с соблюдением норм пожаробезопасности, расстоянием от границ участка, от соседних домов, дороги и предполагаемых подсобных построек.
5. Грунты и почва. Ландшафт с гарантией минимальных затрат на строительство – плоский и ровный. Но не бойтесь перепадов высот, все решаемо подпорными и отпускными конструкциями. Многие мечтают не просто строить дом, а реализовывать сложный проект с фантастическим ландшафтом. Вид из окна на краю обрыва – захватывающее зрелище, но грозит обвалом или осыпанием.
Качество земли – вот главный критерий. Согласитесь, делать экспертизу грунта каждого понравившегося участка было бы неплохо, но очень трудоемко. Геология участка – необходимость, а не роскошь! Иначе рискуете попасть на фундамент, который встанет дороже, чем коробка. А такие случаи не редки, если грунт оказался «плавучим» или с высокими грунтовыми водами. Если возможно, посетите объект после дождя, обратите внимание на дренажные канавы, их сухость, отсутствие признаков «цветения воды». Участок должен быть сухой и ровный, на возвышении, без признаков заболоченности. На это укажут характерные растения, рисунок растрескивания почвы, запах. Если недалеко река, озеро или пруд, дом может подтоплять, но именно туда можно отвести воду с помощью дренажа.
Момент плодородности почвы – весьма субъективный. В крайнем случае ее можно и завезти. А вот дополнительные работы по дренажу, подъёму почвы и гидроизоляции сравнятся по стоимости с домом. Учтите, что придется отказаться от подвала или цокольного этажа, если грунтовые воды выше 2-х м.
6. Пути сообщений. Дороги – жизненные артерии земли. Хорошие пути широкие, желательно асфальтовые или грунтовые, отсыпаны и укреплены. Дорога в идеале не причиняет вред автомобилю, не плывет во время дождя и весеннего паводка, и не оправдывает поговорку про «две беды».
7. Экология и природа. Экологию мы сместили в середину списка. Примем факт того, что за городом она уже лучше, чем в городе. Главные советы – вспоминайте географию с ее розой ветров, выясняйте движение воздушных масс, изучайте местность на предмет близости промышленных предприятий, очистных сооружений, электростанций, высоковольтных линий, мусоросжигательных заводов, захоронений, секторов выхлопа, стока и свалок.
8. Окружение и соседи. Мой дом – моя крепость, но общения не избежать. От людей зависит все, в том числе будущий душевный комфорт. Узнайте о соседях. Соседние дома могут сдаваться в аренду для шумных вечеринок. Или в хозпостройках жить домашние животные. Пообщайтесь с местными жителями тет-а-тет, они правдиво расскажут о будущем участке. Кроме того, хотите вы того или нет.
9. Внешний вид. Симпатичный заборчик, скошенная травка и аккуратность – это прекрасно, только если за это не накинули лишнюю сотню тысяч. Мы оценим лишь захламленность участка, затраты на вывоз и утилизацию мусора, общий вид и личные предпочтения.
Девять критериев оценки земельного участка.
Нам все нравится, заверните!
Вариант перфекциониста – выбрать участок весной, приехать на пикник летом, погулять по окрестностям осенью и оформить покупку зимой. Скажете, хороший вариант ждать не будет, но поверьте, ваше никуда не денется. Пробудьте на участке, если это возможно, весь день или в разное время суток. Погуляйте, поговорив с самим собой, с вашим спутником, местными жителями, чтобы успеть уловить свои ощущения, увидеть движение солнца, запечатлеть виды. Спросите мнение своих детей, они все чувствуют на более глубинном уровне и дадут правильный ответ. Возможно, это покажется пустым звуком, но неспешное созерцание участка точно покажет, ваше ли это место. Если душа кричит твердое «да», пора подключать разум, и сопоставив все данные, покупать.
Документальную и юридическую часть вопроса предоставьте специалисту. Это залог твердой уверенности. Обо всех тонкостях этого серьезного шага в следующей статье.
Источник: mechtaevo.ru
