Покупка участка – сделка без рисков!

Как грамотно провести сделку по приобретению земельного участка? Какие документы должны сопровождать куплю-продажу земли? Наконец, когда от приобретения участка следует отказаться, дабы избежать в будущем проблем с разрешением на строительство и регистрацией готового дома?

Что нужно узнать в первую очередь?

Первое, что следует узнать у продавца,- это статус земельного участка, который он предлагает к продаже. От статуса земли будет зависеть многое, включая возможность постройки на ней коттеджа и/или прописки в возведенном вами строении.

Все земельные участки в Казахстане условно поделены на несколько видов, из которых лишь часть может быть использована гражданами для своих целей. К таким территориям относятся земли:

• с/хозяйственного назначения;
• водного и лесного фондов;
• сельских поселений;
• особо охраняемых территорий и объектов.

От того, к какому типу земель относится участок, напрямую зависит возможность строительства на нем капитального дома или строения иного типа. Так на территории, выделенной для огороднических работ, капитальный коттедж построить вам не разрешат. Если удастся этот участок перевести в разряд садоводческих земель, то тогда жилое строение* на нем возвести будет можно. Но без официальной регистрации строения и права прописки в нем.

* Законодательство достаточно четко различает понятия «жилого дома» и «жилого строения». В первом случае предусматривается наличие всех, необходимых для постоянного проживания, систем жизнеобеспечения, включая электро- и  водоснабжение, канализацию и газ. Во втором – наличие коммуникаций не обязательно.

В настоящее время официально разрешается возведение капитальных жилых домов:

• на приусадебных территориях, расположенных в границах поселений и выделенных для организации личных подсобных хозяйств;
• на землях, специально предоставленных под индивидуальное жилищное строительство;
• на дачных участках (с регистрацией проживания или без нее).

Для того чтобы узнать, разрешено ли строительство капитального дома на выбранной вами земле, необходимо обратиться в местный Земельный комитет, где вам будет предоставлена полная и достоверная информация.

На что обращать внимание при проверке документов? 

Прежде чем принимать окончательное решение о покупке земли, необходимо тщательным образом проверить документы, удостоверяющие личность продавца.

1. Если продавцом является частное лицо, достаточно проверить его паспорт.
2. Если же сделка проводится через риэлтерское агентство, то нелишним будет посетить офис компании, ознакомиться с ее Лицензией, Свидетельством о регистрации, учредительными документами и документацией, на основе которой осуществляется продажа участка.

Следующим обязательным этапом является проверка документа (Свидетельства), который удостоверяет право собственности продающей стороны на земельный участок. Обратите внимание, что вам должен быть предоставлен оригинал документа, а не его заверенная копия.

В случае, когда под тем или иным предлогом оригинал вам не предоставляют, от приобретения земли лучше отказаться, дабы не купить арестованный участок или землю, которая является объектом судебной тяжбы.

В случае каких-либо сомнений относительно юридической чистоты земельной территории можно направить в Регистрационную палату специальный запрос на предоставление информации о том, не находится ли заинтересовавшая вас земля под судом либо арестом. И не поступало ли от собственников земельного участка заявления о пропаже документов на него.

Специалисты Регистрационной палаты в срок до 10 дней обязаны предоставить вам ответ на ваш запрос.

Свидетельство на землю

В документе о гос. регистрации права на землю, помимо даты его выписки, указываются:

• наименование документа, на основании которого были получены права на участок;
• вид права и все имеющиеся субъекты (в роли собственников земли могут выступать несколько человек);
• подробное описание территории с указанием ее категории, общей площади, адреса месторасположения и типа разрешенного использования;
• кадастровый номер участка;
• имеющиеся обременения права.

Важно!

Последнему пункту при ознакомлении со Свидетельством следует уделить особо пристальное внимание. Обременения права собственности накладываются решениями судебных инстанций, власти или местной администрации и сохраняются в полном объеме в случае смены собственника.

В качестве одного из видов обременений может выступать, например, принадлежность территории к водоохранной зоне, следствием которой является целый рад ограничений, связанных с использованием такой земли. В частности, возведение строения на подобного рода участке в обязательном порядке потребует согласования с органами Федерального агентства водных ресурсов.

Размеры территории, имеющей статус водоохранной, определяются для каждого водного объекта индивидуально и могут варьироваться в диапазоне от ста до пятисот метров.

На этих участках земли действуют особые условия застройки, а строительства капитальных домов или дачных домиков возможно лишь при условии безукоризненного соблюдения всех требований Законодательства.

В числе таких требований:

• наличие в системе коммуникаций канализации, подключенной к общей поселковой сети;
• предоставление беспрепятственного доступа граждан к водному объекту.

Особенность использования земельной территории, расположенной в водоохранной зоне, в первую очередь зависит от того, имеется ли утвержденный Генеральный план поселения, в которое входит территория. В том случае, когда такой документ есть, проблем с возведением построек, как правило, не возникает, так как в ходе зонирования уже были учтены все требования действующего Законодательства. Если Генплан отсутствует, то поспешное принятие решения о покупке такой земли может быть чревато серьезными проблемами в будущем.

В том случае, когда ширина водоохранной зоны меньше ста метров, а ее крутизна превышает 3 градуса, садово-огородные, равно как и дачные участки не предоставляются населению вообще. Также в настоящее время не выделяются в береговых зонах и земельные угодья под ИЖС.

Кадастровый план

Вместе с оригиналом Свидетельства на землю продающая сторона обязана предъявить и Кадастровый план территории с информацией о:

• категории земли и ее размерах;
• частях участка с планом границ;
• имеющихся обременениях.

Если кадастрового плана нет, то вы не сможете провести сделку, так как, согласно Закону, объектом купли-продажи может стать только тот участок, который находится на кадастровом учете.

Если земля, которую вы планируете приобрести, не имеет Кадастрового плана, то для его оформления продавцу достаточно обратиться в Департамент земельных ресурсов. В течение одного месяца с момента подачи заявления необходимый для совершения сделки документ будет предоставлен владельцу земельной территории. И вы сможете приступить к оформлению покупки участка.

Обратите внимание!

В отдельных случаях данные о размерах участка в Свидетельстве на землю и в кадастровом плане могут не совпадать. Имейте в виду, что в ваше распоряжение после прохождения всех процедур по сделке поступит столько земли, сколько указано в Кадастровом плане. И если ее количество меньше, чем в Свидетельстве, то можно попробовать снизить запрашиваемую цену, либо вовсе отказаться от совершения покупки.

Покупка участка с домом – важные нюансы

Если вы собираетесь приобрести земельную территорию с уже имеющимся на ней домом, то у продающей стороны нужно запросить Свидетельство о собственности, в котором имеется информация обо всех расположенных на земле постройках, включая баню, отдельно стоящую веранду, гараж и т.п.

Незарегистрированные в установленном порядке постройки могут быть внесены в Свидетельство лишь в том случае, если их размещение на земельной территории полностью соотносится со всеми градостроительными и противопожарными нормативами.

В том случае, когда коттедж или дом возведен на участке самовольно, т.е. без соответствующего разрешения местного Управления архитектуры, то придать ему статус законного можно будет только по решению суда. При этом следует учесть, что дом, строительство которого проводилось без соблюдения санитарных, противопожарных и градостроительных нормативов поставить на государственный учет практически нереально.

Поэтому покупку самовольно возведенного коттеджа лучше всего отсрочить до того момента, когда собственником будут подготовлены вся, определенная Законом документация.

Какие еще документы могут понадобиться для сделки?

Помимо вышеперечисленной,при покупке земли может потребоваться следующая документация:

• договора купли-продажи, дарения или мены – в случае, когда право собственности нынешним владельцем было приобретено в результате соответствующих сделок;
• свидетельство установленной формы – если земля была получена ее собственником по наследству*.

* В случае, если вы хотите купить участок, полученный ее продавцом по наследству, то важно знать, что право наследования обретает силу по истечение 6-ти месяцев. И только после окончания этого периода наследник получает законную возможность совершать какие-либо операции с полученным в наследство земельным участком.

Если сделка совершена с соблюдением сроков, обозначенных Законодательством, то любые претензии в ваш адрес со стороны иных родственников не могут иметь под собой каких-либо оснований. В подобном случае, все претензии и финансовые требования могут быть обращены лишь на наследника.

Также не забудьте запросить у продающей стороны документацию, подтверждающую, что все налоги на землю и/или коттедж уплачены. Если вы приобретаете садовый участок, то вам должна быть предоставлена Справка об отсутствии каких-либо задолженностей за подписью Главы товарищества. Если об этом не побеспокоиться, то может случиться так, что вместе с землей вы «приобретете» и долги его предыдущих владельцев.

Наконец, во избежание проблем с ближайшими родственниками продающей стороны, заручитесь их письменным согласием на продажу участка, которое следует заверить у нотариуса. И, если у вас возникнут сомнения относительного психического состояния владельца земли, то вы вправе затребовать Справку о его дееспособности. Это убережет вас от признания сделки недействительной, если окажется, что на момент ее совершения продавец находился в невменяемом состоянии.

Переходим к главному – договор купли-продажи

Основным документом, подтверждающим продажу/приобретение земли,является письменный Договор, который описывает предмет сделки, обязанности продающей и покупающей стороны, имеющиеся обременения и, разумеется, порядок внесения оплаты. Составление документа лучше всего доверить опытным специалистам, которые работают в сфере недвижимости. Если же проект договора подготовил продавец, то его необходимо показать юристу во избежание недоразумений или преднамеренного мошенничества.

При составлении документа многие продавцы настаивают на том, чтобы обозначенная в Договоре сумма проводимой сделки была ниже реальной. Это позволяет продающей стороне снизить объем уплачиваемых налогов.

С точки зрения покупающей стороны выгоднее указать в документе реально выплачиваемую стоимость земельного участка, так как:

• имущественный вычет при определении налоговой базы по НДФЛ при покупке жилого дома будет равняться сумме, официально израсходованной на его приобретение, но не более одного млн. руб.;
• если до истечения 3-х лет с момента приобретения недвижимости вы решите ее продать, то, вместо реализации своего права на имущественный вычет,вы сможете снизить сумму налогооблагаемых доходов от продажи недвижимости на сумму расходов, которые должны быть документально подтверждены;
• наконец, в случае расторжения договора или признания его недействительным, вам будет возвращена не фиктивная (указанная в документе), а реально уплаченная вами денежная сумма.

В свою законную силу Договор вступит спустя 3 недели после его подписания. А права владения земельным участком перейдут от продающей стороны к покупающей только по завершению гос. регистрации в Регистрационной палате, сроки которой могут варьироваться от одного до полутора месяцев.

Полноправным владельцем земли вы станете после того, как получите на руки соответствующее Свидетельство.

Источник: topdom.info